Découvrez les étapes incontournables d’un projet de construction d’un bâtiment professionnel, de l’idée initiale à la livraison. Un guide clair pour sécuriser vos investissements.
Pourquoi suivre un processus clair est essentiel
Construire un bâtiment professionnel – entrepôt, production, bureaux, locaux mixtes ou showroom – est un investissement majeur pour une entreprise. C’est aussi un engagement de 12 à 18 mois pour passer de l’idée à la finalisation de la construction.
Un projet mal structuré peut vite générer des retards, des surcoûts et des déceptions.
À l’inverse, un déroulement bien organisé permet de sécuriser chaque étape et d’éviter les mauvaises surprises.
👉 Dans cet article, nous vous présentons les grandes étapes d’un projet de construction d’un bâtiment d’activité, expliquées concrètement.
1. Définir les besoins et le programme
Tout commence par une phase de réflexion : quel type de bâtiment vous faut-il et pour quels usages ?
Questions essentielles à se poser :
- Combien de postes de travail prévoir ? (10 à 12 m² par salarié en bureau standard).
- Quelle surface de stockage est nécessaire ? (en fonction du volume et de la hauteur).
- Faut-il un showroom, une zone d’accueil client, une salle de réunion ?
- Quels sont les flux : salariés, clients, camions, fournisseurs ?
- Quelle surface serait nécessaire dans 2 ans, 5 ans ?
Exemple : une société de négoce de bois ne doit pas seulement prévoir un entrepôt, mais aussi un espace d’exposition, un espace administratif, un stockage extérieur abrité et une aire accessible aux poids lourds.
👉 Conseil : formalisez ces besoins dans un document ou mieux, un schéma, qui servira de base à la conception.
2. Vérifier la constructibilité du terrain et les règles d’urbanisme
Le choix du terrain et son potentiel constructible sont déterminants. En fonction de vos besoins listés précédemment, vous pouvez maintenant estimer la surface nécessaire pour accueillir votre construction. Mais attention à bien prendre en compte toutes les contraintes urbanistiques qui s’y imposeront, et notamment le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui fixe :
- les activités autorisées selon la zone,
- l’emprise au sol maximale (souvent exprimée en % de la parcelle),
- la hauteur maximale du bâtiment,
- les retraits à respecter sur les emprises publiques et les limites séparatives,
- les obligations de stationnement et d’espaces verts.
Exemple : sur une parcelle de 2 000 m², si le PLU impose 20 % d’espaces verts et 1 place de stationnement pour 25 m² de bureaux, il faudra réserver près de 600 m² non constructibles.
👉 Conseil : une étude de faisabilité permet de vérifier rapidement la compatibilité entre vos besoins et les règles d’urbanisme.
3. Réaliser une étude de sol
Le sol est la fondation invisible de votre projet. Il est utile de connaître les spécificités de votre terrain avant même de concevoir votre bâtiment et son implantation sur la parcelle.
L’étude géotechnique analyse la nature du terrain pour déterminer les fondations nécessaires.
Risques en cas d’oubli :
- argiles → fissures, tassements différentiels,
- remblais instables → nécessité de pieux profonds,
- nappe phréatique → drainage et renforcement,
- sols rocheux → recours au brise-roche, alourdissant la facture.
👉 Si le vendeur peut vous fournir une étude de sol, même réalisée quelques années en arrière, elle peut vous servir à valider votre choix du terrain. Un terrain, même aux caractéristiques peu favorables, reste constructible, mais des surcoûts sur les fondations seront à prévoir.
4. Concevoir le projet et élaborer les plans
Une fois le terrain validé, il est temps de passer à la conception.
Éléments clés à définir :
- L’implantation du bâtiment sur le terrain (orientation, accès, stationnement).
- Les surfaces par usage (bureaux, production, stockage, showroom, accueil).
- La volumétrie et les façades (hauteur utile, acrotères, toitures, architecture générale).
- Les circulations internes et externes (piétons, véhicules, camions).
👉 Cette phase est décomposée en plusieurs étapes (de l’Avant-Projet Sommaire- APS à l’ Avant-Projet Définitif -APD) pour aboutir à des plans d’implantation et de conception qui serviront au permis de construire.
5. Obtenir les autorisations administratives
Le permis de construire et le recours à un architecte sont obligatoires dans le cadre d’une construction à usage professionnel.
Le dossier comprend à minima :
- les plans du projet,
- une notice descriptive,
- une insertion paysagère (impact visuel du bâtiment dans son environnement)
- l’attestation thermique RE2020 (bureaux ou espaces chauffés)
- les formulaires Cerfa nécessaires au projet
Exemple : Selon l’activité, d’autres documents doivent être conjointement produits : Déclaration ICPE, Loi sur l’eau, D9 …
👉 Le délai d’instruction du Permis de construire est de 3 mois, auquel il faudra ajouter 2 mois de délai de recours des tiers.
6. Consulter les entreprises et établir le budget travaux
Pendant le délai d’instruction du permis et le recours possible, il faut mettre à profit ces 5 mois pour lancer les consultations des entreprises de construction et de second œuvre.
Objectifs de cette étape :
- comparer plusieurs devis pour chaque lot (gros œuvre, charpente, CVC, électricité…),
- concrétiser le budget global du chantier,
- anticiper les coûts annexes (VRD, aménagements extérieurs, raccordements).
👉 Une consultation claire repose sur un CCTP (cahier des charges techniques particulières) décrivant précisément les travaux attendus.
7. Réaliser les travaux et assurer le suivi de chantier
Une fois, le permis de construire purgé de tout recours et le financement validé, le chantier peut démarrer et les contrats avec les entreprises en charge de la construction être signés.
Points essentiels à surveiller :
- régularité fiscale et administrative des entreprises retenues
- respect du planning,
- conformité aux plans et au CCTP
- gestion des imprévus (ex. conditions météo, découvertes terrain)
- gestion de la qualité des travaux
- gestion de la sécurité sur site
- …
👉 Un suivi rigoureux est essentiel afin d’éviter les dérives de coût, de qualité et de délai.
8. Réception et mise en exploitation du bâtiment
La réception marque la fin du chantier et le début de l’exploitation du bâtiment. Lors de la réunion, un Procès-verbal de réception est signé entre le maître d’ouvrage (vous) et les entreprises en charge de travaux.
À vérifier lors de la réception :
- absence de défauts visibles,
- conformité des surfaces et équipements,
- levée des réserves si nécessaire avec un délai spécifié
- remise des DOE (dossier des ouvrages exécutés).
👉 Le bâtiment est alors couvert par la garantie décennale des entreprises et, si elle a été souscrite, par l’assurance dommage-ouvrage du maître d’ouvrage.
Conclusion : sécuriser son projet dès les premières étapes
Un projet de construction de bâtiment industriel ou tertiaire se déroule en plusieurs étapes, chacune étant cruciale pour éviter les retards et les surcoûts.
Les trois points clés à retenir :
- Bien définir ses besoins dès le départ.
- Vérifier le PLU et le sol avant d’aller trop loin.
- S’entourer d’experts pour transformer une idée en bâtiment viable et durable.
💡 Une étude de faisabilité est la meilleure façon de structurer ces étapes. Elle permet de valider la réglementation, d’analyser le terrain et de concevoir une implantation adaptée.
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